► Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC
► Căn cứ Thông tư 100/2021/TT-BTC
► Quyết định số 2469/QĐ-TCT
Điều kiện:
– Đã đăng ký thuế lần đầu cho thuê tài sản (Nếu chưa đăng ký MST cá nhân kinh doanh – cho thuê tài sản thì không chọn được tờ khai thuế cho thuê tài sản)
– Đã đăng ký và được cấp tài khoản thuế điện tử
Xem bài viết cách đăng ký thuế đối với cá nhân – hộ kinh doanh
Ví dụ: Ngày 30/12/2022 Công ty Kế toán Hưng Thịnh ký hợp đồng thuê nhà của Bà Nguyễn Thị Hường với các thông tin như sau:
– Thời hạn thuê: Từ ngày 01/01/2023 đến hết ngày 31/12/2023.
– Giá thuê đã bao gồm các loại thuế: 35.000.000 đồng /tháng
– Thời hạn thanh toán: Ngày 5 đầu mỗi tháng
– Trên hợp đồng có thỏa thuận là bên cho thuê (Chủ nhà) là người nộp thuế hoặc không thỏa thuận ai là người nộp thuế (Trách nhiệm khai và nộp thuế là của bên cho thuê nhà).
– Cá nhân chọn hình thức kê khai theo từng lần phát sinh theo kỳ thanh toán tiền thuê nhà.
Xác định:
► Hình thức kê khai:
– Nếu khai theo năm: Chậm nhất là ngày 31/01/2024
– Khai theo lần phát sinh kỳ thanh toán: Có 12 kỳ thanh toán: Tương ứng mỗi kỳ thanh toán là mỗi lần cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản (Ví dụ: Trên hợp đồng thỏa thuận thanh toán hàng quý (3 tháng/lần) thì mỗi quý khai thuế 1 lần)
+ Kỳ thanh toán đầu tiên: Từ 01/01/2023 đến 31/01/2023 => Thì lần khai thuế này là khai thuế lần đầu
+ Các kỳ thanh toán tiếp theo: Từ 01/02/2023 trở đi => Thì những lần khai thuế này là những lần khai thuế tiếp theo
► Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
– Đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán (10/01/2023)
– Đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo (ngày 31/01/2024)
► Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
KHAI THUẾ LẦN ĐẦU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHO THUÊ TÀI SẢN
Truy cập vào trang thuế điện tử: https://thuedientu.gdt.gov.vn/
Hoặc https://canhan.gdt.gov.vn/
– Ấn vào tab bên phải
1 – Ấn “Đăng nhập”
2 – Ấn “Đăng nhập bằng tài khoản Thuế điện tử” để đăng nhập
Hoặc
3 – Ấn “Đăng nhập bằng tài khoản Định danh điện tử”: Nếu cá nhân có tài khoản VNeID trên điện thoại thông minh.
4 – Ấn tiếp “Đăng nhập”
5 – Nhập “Mã số thuế” và ” Mã kiểm tra”
6 – Ấn “Tiếp Tục”
7 – Nhập “Mật khẩu” và ấn “Đăng nhập”: Nếu trường hợp quên mật khẩu đăng nhập thì cá nhân ấn “Lấy lại mật khẩu” để Reset lại mật khẩu.
8 – Ấn tab “Khai thuế”
9 – Chọn mục ” Khai thuế cho thuê tài sản”
10 – Chọn tờ khai : 01/TTS – Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)
11 – Ấn “Tiếp tục”
12 – Kiểm tra thông tin quản lý thuế: Xem đúng cơ quan thuế cần nộp hồ sơ khai thuế chưa. Nếu không đúng thì chọn lại.
– Đối với hoạt động cho thuê tài sản là bất động sản như: Nhà ,xưởng, văn phòng, kho bãi.. thì nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế có bất động sản cho thuê. Ví dụ: Có nhà cho thuê ở Quận Bình Tân thì chọn “Chi cục thuế” Là Chi cục thuế Quận Bình Tân”
– Đối với hoạt động cho thuê tài sản không phải là bất động sản như: Xe, du thuyền, máy bay, máy móc, thiết bị…thì nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế tại nơi cá nhân cứ trú.
13 – Chọn “Lọai tờ khai”
– Nếu là tờ khai chính thức: Chọn “Tờ khai chính thức”
– Nếu là bổ sung cho tờ khai chính có sai sót: Chọn ” Tờ khai bổ sung”
14 – Chọn “Hình thức kê khai” và “Từ ngày”:
– Hình thức kê khai:
+ Chọn “Năm”: Nếu khai thuế theo năm (Thời hạn khai và nộp thuế theo năm chậm nhất là ngày 31/01 năm sau (VD: Hồ sơ khai thuế năm 2023 thời hạn khai thuế chậm nhất là 31/01/2024))
+ Chọn “Lần thanh toán”: Nếu khai thuế theo lần thanh toán (Thời hạn khai và nộp thuế theo lần phát sinh chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày đầu tiên của kỳ thanh toán (VD: Ký hợp đồng thuê nhà là ngày 01/01/2023 thanh toán hàng tháng, quý thì thời hạn khai, nộp thuế đầu tiên chậm nhất là 10/01/2023)).
– Từ ngày:
+ Chọn thời gian theo “Hình thức kê khai” ở trên: Ở ví dụ này cá nhân khai theo từng “Lần thanh toán” và khai lần đầu tiên nên chọn “Từ ngày” 01/01/2023 “Đến ngày” 31/01/2023.
15 – Ấn “Tiếp tục”
16 – Chọn phụ lục “01/BK-TTS”
17 – Nhập chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản trên phụ lục 01/BK-TTS: Khai tuần tự các chỉ tiêu như sau:
– Chỉ tiêu [06a]: Chọn “Hợp đồng”
– Chỉ tiêu [07]: Nhập tên công ty thuê tài sản. Nếu bên thuê tài sản là cá nhân thì nhập tên cá nhân
– Chỉ tiêu [08]:
+ Nếu bên thuê là công ty: Nhập mã số thuế công ty thuê
+ Nếu bên thuê là cá nhân: Nhập mã số thuế cá nhân thuê. Trường hợp cá nhân chưa có mã số thuế thì bỏ trống
– Chỉ tiêu [09]: Tích chọn nếu tài sản cho thuê là bất động sản như: Nhà, xưởng, đất, đai, kho, bãi, văn phòng….
– Chỉ tiêu [10]: Tích chọn nếu tài sản cho thuê không phải là bất động sản như: Xe cộ, canô, du thuyền, máy bay, máy móc, thiết bị…
– Chỉ tiêu [11]: Nhập số hợp đồng cho thuê tài sản. Nếu không có số hợp đồng thì nhập “Không số”
– Chỉ tiêu [12]: Nhập ngày ký hợp đồng
– Chỉ tiêu [13]: Chọn mục đích thuê tài sản
– Chỉ tiêu [14]: Tích chọn nếu bên thuê có đầu tư xây dựng cơ bản trên tài sản thuê
– Chỉ tiêu [15a]: Nhập địa chỉ nơi có tài sản cho thuê là bất động sản
– Chỉ tiêu [15b]: Chọn phường/xã nơi có tài sản cho thuê là bất động sản
– Chỉ tiêu [16]: Nhập diện tích sàn của tài sản cho thuê
– Nhập kỳ thanh toán của hợp đồng: Lưu ý là nhập chỉ tiêu [17], [18] rồi mới nhập chỉ tiêu [17a]:
+ Chỉ tiêu [17a]: Tiếp theo là nhập số kỳ thanh toán cố định: Nếu thanh toán hàng tháng thì nhập 1, nếu thanh toán hàng quý thì nhập 3, nếu thanh toán theo năm thì nhập 12 => Nhập xong số tháng thì ấn phím “Enter” sẽ xuất hiện hộp thoại bên dưới: Ấn tiếp “Ok“
=> Lúc này hệ thống tự động xuất hiện số dòng tương ứng với từng kỳ thanh toán đã nhập vào chỉ tiêu [17a]. Trong ví dụ này thì sẽ xuất hiện 12 dòng tương ứng với 12 tháng (kỳ) thanh toán.
+ Chỉ tiêu [19a]: Hệ thống tự nhảy – không cần nhập
– Chỉ tiêu [19]: Nhập giá cho thuê 1 tháng đã bao gồm thuế
+ Nhập đơn giá cho các kỳ thanh toán bên dưới: Nếu giá cho thuê hàng tháng không thay đổi thì copy đưa xuống cho nhanh, nếu giá thuê hàng tháng có thay đổi thì nhập chi tiết vào dòng tương ứng.
+ Nếu giá ghi trên hợp đồng là giá chưa bao gồm thuế: Thì phải quy đổi ra thành giá đã bao gồm thuế bằng cách lấy giá trên hợp đồng chia 0,9 (Theo hướng dẫn tại công văn số : 3822/TCT-DNL của Tổng cục thuế 22 tháng 08 năm 2016)
– Chỉ tiêu [20]: Hệ thống tự nhảy – không cần nhập
– Chỉ tiêu [21]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]
– Chỉ tiêu [22]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]
– Chỉ tiêu [22a]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]
– Chỉ tiêu [23]: Tích chọn nếu cá nhân thuộc diện phải nộp thuế
– Chỉ tiêu [24]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]
– Chỉ tiêu [25]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]: (Thuế GTGT phải nộp = Giá thuê đã bao gồm thuế x 5%)
– Chỉ tiêu [26]: Hệ thống tự nhảy khi nhập xong số liệu cột chỉ tiêu [19]: (Thuế TNCN phải nộp = Giá thuê đã bao gồm thuế x 5%)
– Chỉ tiêu [27]: Chọn trạng thái hợp đồng
+ Chọn ” Hợp đồng khai lần đầu”: Nếu là khai lần đầu cho hợp đồng
+ Chọn “Hợp đồng đã khai không có thay đổi”: Nếu là khai cùng cho 1 hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi
+ Chọn “Hợp đồng đã khai có thay đổi”: Nếu trong thời gian thuê có phát sinh thay đổi hợp đồng chính
– Chỉ tiêu [28]: Hệ thống tự động phát sinh “Mã hợp đồng”
Lưu ý: Nên lưu lại mã số hợp đồng này để khai thuế cho các lần sau.
18 – Ấn “Hoàn thành kê khai”
– Kiểm tra lại thông tìn đã kê khai trên phụ lục 01/BK-TTS
19 – Chọn sang tờ khai “01/TTS”
– Kiểm tra lại thông tìn doanh thu và thuế phải nộp trên tờ khai 01/TTS
20 – Ấn “Kết xuất XML” để tải file XML của tờ khai thuế về máy tính
– Lưu ý: Là phải ấn vào “Kết xuất XML” thì mới ấn được ” Nộp tờ khai”
21 – Ấn ” Nộp tờ khai”
22 – Nhập “số file hợp đồng tải lên”:
– Nếu hợp đồng được gộp thành 1 file PDF thì nhập: 1
– Nếu hợp đồng gồm 4 file ảnh gộp lại thì nhập: 4
23 – Ấn “Đính kèm hợp đồng với tờ khai”
24 – Ấn “Chọn tệp”: Chọn file hợp đồng cho thuê tài sản đính kèm theo hồ sơ khai thuế:
Lưu ý:
– Hợp đồng chỉ đính kèm cho lần khai thuế lần đầu tiên, từ lần khai thuế thứ 2 trở đi thì không phải đính kèm hợp đồng nếu không có sự thay đổi.
– Nếu tệp hợp đồng có dung lượng trên 10MB thì gửi hợp đồng, phụ lục hợp đồng đến bộ phận một cửa của cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê theo đường bưu chính.
25 – Ấn “Tiếp tục”
26 – Nhập “Mã kiểm tra”
27 – Ấn “Tiếp tục”
28 – Nhập “Mã OTP”: Được gửi qua số điện thoại của cá nhân khi đăng ký thuế trước đó. Trường hợp nếu mã OTP bị hết hạn thì ấn vào ” Gửi lại OTP” để hệ thống gửi lại OTP mới.
29 – Ấn “Tiếp tục”: Hệ thống sẽ báo gửi tờ khai cho hệ thống thành công.
KHAI THUẾ TỪ LẦN THỨ 2 TRỞ ĐI ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHO THUÊ TÀI SẢN
Tương tự như khai thuế cho hợp đồng lần đầu tiên
* Chỉ khác nhau các chỉ tiêu trên như sau:
1. Khi chọn “Hình thức kê khai” và “Thời gian”:
– Kỳ thanh toán tiếp theo cho hợp đồng trên là: Từ ngày 01/02/2023 Đến ngày 28/02/2023.
Lưu ý: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế cho lần khai thuế thứ 2 này chậm nhất là 10/02/2023
2. Khi nhập số liệu vào các chỉ tiêu trên phụ lục 01/BK-TTS thì:
– Chỉ tiêu 27: Trạng thái hợp đồng: Chọn “Hợp đồng đã khai không có thay đổi”
– Mở file XML của hợp đồng chính ra: (Nếu trên máy tính không có file XML của hợp đồng khai lần đầu thì vào hệ thống tra cứu hồ sơ khai thuế để tải về)
– Chỉ tiêu 28: “Mã hợp đồng”: Copy mã hợp đồng từ tờ khai lần 1 đưa vào.
– Ấn “Hoàn thành kê khai” và thực hiện các bước tiếp theo tương tự như khai thuế lần đầu tiên ở trên.
CÁCH LOẠI THUẾ PHẢI NỘP CỦA CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN
1. Lệ phí môn bài: Cá nhân cho thuê tài sản tự xác định mức lệ phí môn bài như sau:
Mức doanh thu |
Mức tiền lệ phí môn bài phải nộp |
Mã chương |
Tiểu mục |
Trên 500 triệu đồng/năm
|
1.000.000 đồng/năm
|
757
|
2862
|
Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm
|
500.000 đồng/năm
|
757
|
2863
|
Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm
|
300.000 đồng/năm
|
757
|
2864
|
Từ 100 triệu đồng/năm trở xuống
|
Miễn phí
|
– Thời hạn nộp lệ phí môn bài: Chậm nhật là ngày 30/01 hàng năm
=> Như ví dụ trên thì mức doanh thu cho thuê tài sản của bà Hường 2023 là 420.000.000 đồng tương ứng mức lệ phí môn bài phải nộp là: 500.000 đồng/năm
2. Thuế TNCN :
– Thuế TNCN của bà Hường phải nộp kỳ đầu tiên là: 1.750.000 đồng
Loại thuế |
Mã chương |
Tiểu mục |
Thuế TNCN | 757 | 1014 |
3. Thuế GTGT:
– Thuế GTGT của bà Hường phải nộp kỳ đầu tiên cũng là: 1.750.000 đồng