Quy định công ty thuê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản

► Căn cứ Nghị định 126/2020/NĐ-CP

► Căn cứ Thông tư 105/2020/TT-BTC

► Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC

► Căn cứ Thông tư 100/2021/TT-BTC

 

I. PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ: 

Theo điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC và được sửa đổi bổ sung tại điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BCT:

– Tổ chức  khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân khi tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế.

– Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống tại nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền cho các tổ chức chi trả khai thuế thay, nộp thuế thay đối với doanh thu phát sinh tại đơn vị được ủy quyền trong năm tính thuế.

– Trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì áp dụng việc xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế theo hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.”

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

 

II. CÁCH TÍNH VÀ KHAI THUẾ:

1. Kê khai thuế đối với hợp đồng cho thuê tài sản:

– Đối với hợp đồng khai thuế lần đầu:

+ Đối với hợp đồng khai thuế lần đầu, NNT phải khai đầy đủ các thông tin của hợp đồng vào Phụ lục 01-2/BK-TTS (chỉ khai một lần duy nhất nếu không có thay đổi). CQT căn cứ thông tin tại Phụ lục 01-2/BK-TTS để cấp “mã số hợp đồng” cho từng hợp đồng cho thuê tài sản. Để NNT được hỗ trợ khai Phụ lục 01-2/BK-TTS, CQT có trách nhiệm hướng dẫn NNT như sau:

+ Đối với NNT có duy nhất một hợp đồng hoặc NNT có nhiều hợp đồng trong cùng địa bàn thực hiện khai thuế theo năm trên một (01) Tờ khai 01/TTS thì Ứng dụng Hỗ trợ kê khai sẽ hỗ trợ NNT tính ngưỡng doanh thu chịu thuế, số thuế phải nộp. NNT chỉ cần nhập các thông tin về NNT và thông tin của hợp đồng vào Phụ lục 01-2/BK-TTS.

+ Đối với các trường hợp khác, NNT phải tự xác định nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành.

– Đối với hợp đồng khai thuế từ lần thứ 2 trở đi và không thay đổi thông tin:

+ Đối với hợp đồng khai thuế từ lần thứ 2 trở đi, CQT hướng dẫn NNT chỉ khai Tờ khai 01/TTS, không phải khai Phụ lục 01-2/BK-TTS và sử dụng “mã số hợp đồng” đã được cấp cho từng hợp đồng để điền vào Tờ khai. NNT sử dụng các thông tin về thuế phải nộp, kỳ khai thuế cho các lần khai thuế tiếp sau đã được xác định trên Phụ lục 01-2/BK-TTS lần đầu để khai thuế cho từ lần thứ 2 trở đi của hợp đồng.

– Đối với hợp đồng khai thuế từ lần thứ 2 trở đi và có thay đổi thông tin

Đối với hợp đồng khai thuế từ lần thứ 2 trở đi và có thay đổi thông tin thì NNT thực hiện khai thuế như hợp đồng khai thuế lần đầu và sử dụng “mã số hợp đồng”  đã được cấp để khai vào tờ khai.

 

2. Cách tính thuế: 

2.1 Trường hợp 1: Giá thuê đã bao gồm thuế và bên cho thuê là người nộp thuế:

 

Thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế (Doanh thu đã bao gôm thuế) x 5%

 

Ví dụ 1: Trong 11 năm 2023 công ty A ký hợp đồng thuê nhà của Ông Nguyễn Thắng giá thuê nhà 10.000.000 đồng/tháng để làm văn phòng công ty đã thanh toán như sau:

Tháng 11: 10.000.000 đ/tháng

Tháng 12: 10.000.000 đ/tháng

Giá thuê đã bao gồm thuế TNCN và thuế GTGT và có thỏa thuận bên cho thuê sẽ là người nộp thuế (nếu có) và bên thuê (Công ty) chịu trách nhiệm khai và nộp thế thay cho bên cho thuê thì:

–  Doanh thu tính thuế 2023 = 20.000.000 đ

+ Thuế TNCN phải nộp 2023: = 20.000.000 x 5% = 1.000.000 đ

+ Thuế GTGT phải nộp 2023: = 20.000.000 x 5% = 1.000.000 đ

 

2.2 Trường hợp 2: Giá thuê chưa bao gồm thuế và bên thuê là người nộp thuế:

 

Thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp = [Doanh thu tính thuế (Doanh thu đã bao gôm thuế)/0,9] x 5%

 

Ví dụ 2: Ngày 01 tháng 11 năm 2023 công ty B ký hợp đồng thuê nhà của Bà Nguyễn Thị Lệ giá thuê nhà 8.000.000 đồng/tháng để làm văn phòng công ty có thỏa thuận trên hợp đồng như sau: Giá thuê chưa bao gồm thuế TNCN và thuế GTGT và có thỏa thuận bên thuê sẽ là người nộp thuế (nếu có). Các bạn xem trường hợp này có phải kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản không nhé !

– Doanh thu thực tế năm 2023: = 2 tháng x 8.000.000 đ = 16.000.000 đồng

– Doanh thu 12 tháng năm 2023 =  (8.000.000 x12 tháng) = 96.000.000 đồng

=> Tuy nhiên doanh thu này là doanh thu chưa bao gồm thuế phải quy đổi thành doanh thu đã bao gồm thuế bằng cách chia 0.9 (Theo hướng dẫn tại công văn số : 3822/TCT-DNL của Tổng cục thuế 22 tháng 08 năm 2016)
=> Doanh thu tính thuế 12 tháng = 96.000.000 đ / 0.9 = 106.666.667 đồng > 100.000.000 đồng. Trường hợp này phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản.

+ Thuế TNCN phải nộp 2023: = (16.000.000)/0.9 x 5% = 888.889 đ

+ Thuế GTGT phải nộp 2023: = (16.000.000)/0.9x 5% = 888.889 đ

 

3. Hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:

Theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC gồm:

– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

– Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản) theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng). Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

 

 (Ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC)
 (Ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC)

 

4. Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì: 

– Cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.

– Trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

 

5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Theo hướng dẫn tại điểm b khoản 3 điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì: 

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:

+ Theo tháng: Chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay

+ Theo quý: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.

+ Theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

+ Nộp hồ sơ khai thuế năm:  Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

 

6. Thời hạn nộp thuế: 

Theo hướng dẫn tại khoản 4 điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì: 

– Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

– Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.