Quy định về cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với Cơ quan thuế

► Căn cứ Nghị định 126/2020/NĐ-CP

► Căn cứ Thông tư 105/2020/TT-BTC

► Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC

► Căn cứ Thông tư 100/2021/TT-BTC

► Căn cứ Công văn số 5329/TCT-DNNCN ngày 29/11/2023 – Tải văn bản

 

KHÁI NIỆM CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN

 

► Căn cứ điểm a khoản 1 điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì:

Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

 

ĐĂNG KÝ THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN

 

1. Đối tượng đăng ký thuế:

– Căn cứ Điểm i Khoản 2 Điều 4 Thông tư 105/2020/TT-BTC và  Khoản 1, Khoản 3 Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC: Thì cá nhân cho thuê tài sản thuộc đối tượng phải đăng ký thuế cá nhân – hộ kinh doanh.

2. Hồ sơ và địa điểm đăng ký thuế: Căn cứ khoản 8 điều 7 Thông tư 105/2020/TT-BTC:

2.1. Hồ sơ đăng ký thuế:

– Tờ khai đăng ký thuế mẫu số 03-ĐK-TCT (Bàn hành theo Thông tư 105/2020/TT-BTC)

– Bảng kê cửa hàng, cửa hiệu phụ thuộc mẫu số 03-ĐK-TCT-BK01 (Bàn hành theo Thông tư 105/2020/TT-BTC) (nếu có);

– Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh (nếu có);

– Bản sao Thẻ căn cước công dân hoặc bản sao Giấy chứng minh nhân dân còn hiệu lực đối với cá nhân là người có quốc tịch Việt Nam; bản sao Hộ chiếu còn hiệu lực đối với cá nhân là người có quốc tịch nước ngoài hoặc cá nhân là người có quốc tịch Việt Nam sinh sống tại nước ngoài”.

2.2. Nơi nộp hồ sơ đăng ký thuế:

– Chi cục Thuế, Chi cục Thuế khu vực nơi đặt địa điểm kinh doanh

2.3 Cách nộp hồ sơ đăng ký thuế:

– Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc qua đường bưu điện

– Nộp qua công dịch vụ công trực tuyến

– Nộp qua trang thuế điện tử

 

Xem bài viết cách đăng ký thuế cá nhân – hộ kinh doanh trên trang thuế điện tử

 

 

KHAI VÀ TÍNH THUẾ ĐỐI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN

 

I. CÁC LOẠI THUẾ PHẢI NỘP:

– Nếu cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm:

+ Được miễn lệ phí môn bài theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC

+ Không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

– Nếu cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải nộp 3 loại thuế sau đây:

+ Lệ phí môn bài

+ Thuế GTGT

+ Thuế TNCN

 

II. KHAI VÀ TÍNH THUẾ ĐỐI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN

 

1. DOANH THU VÀ MỨC THUẾ PHẢI NỘP:

1.1. Đối với lệ phí môn bài: (Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC):

* Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản:

– Là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

– Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

– Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

– Nếu phát sinh doanh thu từ việc cho thuê vào 6 tháng đầu năm thì nộp thuế cho cả năm. Nếu phát sinh doanh thu từ việc cho thuê vào 6 tháng cuối năm ( từc là từ ngày 1/7 trở đi) thì nộp 1/2 năm (theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC)

* Mức lệ phí môn bài: (Theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC) thì lệ phí môn bài phải nộp theo mức sau:

Mức doanh thu

Mức tiền lệ phí môn bài phải nộp

Trên 500 triệu đồng/năm

1.000.000 đồng/năm

Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm

500.000 đồng/năm

Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm

300.000 đồng/năm

 

1.2. Thuế giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân:

* Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh:

Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. (Theo khoản 1 điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC)

* Số thuế phải nộp được tính như sau: (Theo khoản 3 điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC) thì:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 5%

 

2. PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN:

2.1 Nguyên tắc tính thuế: (Theo điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC)

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN.

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế

2.2. Phương pháp tính thuế: (Theo điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC và được sửa đổi bổ sung tại Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BCT)

– Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

– Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.”

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

=> Lưu ý: Căn cứ vào hướng dẫn trên thì cá nhân kinh doanh và hộ kinh doanh có doanh thu 100 triệu đồng trở xuống trong năm thì không phải nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT và thuế TNCN nhưng vẫn phải có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế.

 

3. HỒ SƠ KHAI THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN:

3.1. Đối với lệ phí môn bài: Đối với cá nhân có thuê tài sản thì không phải nộp tờ khai lệ phí môn bài (theo Điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định 126/2020/NĐ-CP)

3.2. Đối với thuế GTGT và thuế TNCN:

– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo Mẫu số 01/TTS (ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC);

– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo Mẫu số 01-1/BK-TTS (ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC);

– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

 

: Ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

: Ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

 

4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ KHAI THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN: (Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC).

– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

 

5. THỜI HẠN HỒ SƠ KHAI THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN:

(Theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC): Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể như sau:

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

 

6. THỜI HẠN NỘP TIỀN THUẾ VỚI CÁ NHÂN CHO THUÊ TÀI SẢN:

(Theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC):  Thời hạn nộp thuế với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế được quy định như sau: Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:

– Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

– Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

 

XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ CHẬM ĐĂNG KÝ THUẾ VÀ CHẬM NỘP HỒ SƠ KHAI THUẾ

– Căn cứ Điều 10 Nghị định 125/2020/NĐ-CP: Phạt từ 1 đến 10 triệu đồng đối với hành vi chậm đăng ký thuế/thông báo thay đổi thông tin hoạt đông.

– Căn cứ Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP: Phạt từ 2 đến 25 triệu đồng đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.

–  Và có thể bị xừ lý hình sự nếu xác định là hành vi trốn thuế theo điều 200 của Bộ luật hình sự số 100/2015/QH13 và được sửa đổi tại khoản 47 điều 1 Luật số 12/2017/QH14

 

Xem bài viết cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế trên trang thuế điện tử